شروط طلب الإخلاء

أولاً : عدم الوفاء بالأجرة :
يستند طلب الإخلاء ، وفقاً لنص المادة ۱۸ / ب سالف الذكر ، إلى عدم قيام المستأجر بالوفاء بالأجرة المستحقة . وهذا يتحقق سواء بامتناع المستأجر عن الوفاء أو تأخره فيه.

والقاعدة هنا أنه يجب أن يتم الوفاء بالأجرة المحددة كاملة إلى المؤجر ” في موعد لا يجاوز الأسبوع الأول من الشهر المستحقة عنه أو الموعد المتفق عليه في العقد وذلك بإيصال مثبتة فيه قيمة الأجرة ” (م ۱/۲۷ من القانون رقم ٤٩ لسنة ١٩٧٧ ) .

ولكي لا يتعنت المؤجر في استلام الأجرة سعياً لإثبات تقصير المستأجر في الوفاء بها، فقد رسم المشرع طريقاً لتمكين المستأجر من الوفاء بالأجرة بما يبرئ ذمته من التزامه ، ويوفر له أداة لإثبات هذا الوفاء فلا يستطيع بدوره أن يتذرع بعد ذلك بامتناع المؤجر عن استلام الأجرة منه.

فإذا رفض المؤجر استيفاء الأجرة من المستأجر بطريقة ودية ، بأن امتنع عن استلام الأجرة منه أو امتنع عن إعطاء سند المخالصة عنها ، أي إيصال بالسداد، يكون للمستأجر عندئذ أن يقوم ، قبل مضي خمسة عشر يوماً من تاريخ استحقاق الأجرة ، بإخطار المؤجر بكتاب موصى عليه مصحوب بعلم الوصول ، ليتسلم الأجرة، خلال أسبوع من تاريخ علمه بهذا الإخطار فإذا لم يقم المؤجر بتسلم الأجرة خلال هذا الميعاد ، يكون للمستأجر أن يودع الأجرة دون خلال الأسبوع التالي خزانة مأمورية العوائد المختصة . وفي المدن والقرى التي لا توجد بها رسوم مأموريات عوائد يتم الإيداع بخزينة الوحدة المحلية الواقع في دائرتها العقار .

وعلى كل من المستأجر والجهة المودع لديها الأجرة إخطار المؤجر بهذا الإيداع بكتاب موصى عليه مصحوب بعلم الوصول .

والقاعدة أن إيصال الإيداع يعتبر سنداً لإبراء ذمة المستأجر من قيمة الأجرة المستحقة بالقدر المودع ، بحيث يقوم مقام سند المخالصة أو إيصال السداد المقدم من المؤجر في حالة إتمام الوفاء ودياً .

وعلى ذلك ، فإن طلب الإخلاء لعدم الوفاء بالأجرة يفترض بداءة أن المستأجر لم يقم بإيداع الأجرة على النحو السالف بيانه ، أو أن ما أودعه يقل عن قيمة الأجرة المستحقة للمؤجر، ، وهو ما نعرض له فيما يلي

ثانياً : يجب أن تكون الأجرة مستحقة وخالية من النزاع :
للمؤجر أن يطلب فسخ الإيجار وإخلاء المكان ” إذا لم يقم المستأجر بالوفاء بالأجرة المستحقة ..” . والأجرة تستحق في الموعد المتفق عليه في العقد . وإذا لم يوجد اتفاق على موعد استحقاقها ، فالقاعدة أنه يجب الوفاء بها ” في موعد لا يجاوز الأسبوع الأول من الشهر المستحقة عنه ” ، أي أن الأجرة تستحق مقدماً في أول كل شهر ، ويجب الوفاء بها في موعد لا يجاوز الأسبوع الأول منه .

أما من حيث المقدار المستحق لهذه الأجرة ، فالقاعدة وفقاً للمادة ١/٢٧ من القانون رقم ٤٩ لسنة ١٩٧٧ أنه ” يجب أن يتم الوفاء بالأجرة المحددة وما في حكمها كاملة إلى المؤجر”.

والأجرة المحددة هي القيمة الإيجارية التي تقابل الانتفاع بالمكان المؤجر ، ويتم تقديرها بواسطة لجان مختصة على ضوء نسبة معينة من قيمة الأرض والمباني . فإذا حصل المؤجر على حكم بزيادة هذه الأجرة ، وقام المستأجر بالوفاء بالأجرة دون هذه الزيادة ، فالفرق بينهمامستحقاً ويبرر للمؤجر طلب الإخلاء .

ماهى ملحقات الاجرة ولماذا يعاملها  القانون معاملة الاجرة
وقد أضاف المشرع إلى الأجرة المحددة عناصر أخرى جعلها ملحقة بالأجرة ، بحيث تخضع لحكمها من حيث طلب الإخلاء . وعلى ذلك ، فإن الأجرة المستحقة تشمل الأجرة القانونية المحددة وملحقاتها أو ما في حكمها .
 قيمة استهلاك الكهرباء من ملحقات الاجرة والتى يعاملها القانون معاملة الاجرة 
والمقصود ما يخص المستأجر من توزيع قيمة الاستهلاك المشترك للكهرباء لإنارة السلم والمدخل وما يلزم لتشغيل المصعد الكهربائي . على أنه بالنسبة إلى قيمة استهلاك التيار الكهربائي اللازم لتشغيل المصعد فيقتصر توزيعها على الأدوار التي يقف بها المصعد عدا الدور الأول والأراضي . .

وأجر الحارس (البواب) من ملحقات الاجرة والتى يعاملها القانون معاملة الاجرة 

ووفقاً للفقرة الأخيرة من المادة 4 من القانون رقم ١٣٦ لسنة ۱۹۸۱ ، يوزع الحد الأدنى المقرر قانوناً لأجر الحارس بين المالك والمستأجرين وفقاً لقواعد توزيع أعباء الترميم والصيانة الواردة يصدر المادة المذكورة ، وإذا لم يقم المستأجر بالوفاء بما هو مستحق عليه في هذا الأجر مع الأجرة المستحقة فإن ذلك يعد مبرراً لطلب الإخلاء.

وأجر عامل المصعد من ملحقات الاجرة والتى يعاملها القانون معاملة الاجرة 

ووفقاً للمادة ۱۱ من اللائحة التنفيذية للقانون رقم ١٣٦ لسنة ۱۹۸۱ ، فإن قيمة الحد الأدنى لأجر العاملين القائمين على تشغيل المصعد يقتصر توزيعها على الأدوار التي يقف بها المصعد فيما عدا الدور الأول والأرضي ” . ومن ثم يعد تأخير المستأجر في الوفاء بما يخصه من أجر هذا العامل مما يبرر طلب الإخلاء .

والضرائب العقارية من ملحقات الاجرة والتى يعاملها القانون معاملة الاجرة 

تنص المادة ١٤ من القانون رقم ٤٩ لسنة ۱۹۷۷ على أنه ” مع مراعاة الإعفاءات المقررة في شأن الضريبة على العقارات المبنية يضاف إلى الأجرة المحددة وفقاً لما تقدم ما يخصها من الضرائب العقارات الأصلية والإضافية …. ويلتزم المستأجر بأداء هذه الضرائب والرسوم إلى المؤجر مع الأجرة الشهرية ويترتب على عدم الوفاء بها نفس النتائج المترتبة على عدم سداد الأجرة ” .

ونفقات الترميم والصيانة من ملحقات الاجرة والتى يعاملها القانون معاملة الاجرة 

وفقاً للمادة 4 من القانون رقم ١٣٦ لسنة ۱۹۸۱ ، توزع نفقات الترميم والصيانة الدورية والعامة للمباني بين الملاك والمستأجرين وفقاً لنسب معينة تختلف تبعاً لتاريخ إنشاء المبنى :

على أنه يشترط أن تكون الأجرة وملحقاتها خالية من النزاع والعبرة في هذا الخصوص بالنزاع الجدي ، أي النزاع الذي يكون فحواه ظاهراً ، سواء أكان من المؤجر أم من المستأجر وهذا هو الغالب . وتحديد ما إذا كانت المنازعة في الأجرة جدية أم لا مسألة .تخضع للسلطة التقديرية لمحكمة الموضوع .

فإذا كانت الأجرة متنازعاً عليها من جانب المستأجر منازعة جدية سواء في مقدارها أواستحقافها فإنه يتعين على المحكمة قبل أن تفصل في طلب الإخلاء أن تعرض لهذا النزاعباعتباره مسألة أولية لازمة للفصل في طلب الإخلاء المعروض .

وإذا كانت المحكمة التي تنظر دعوى الإخلاء غير مختصة بالفصل في المنازعة بشأن الأجرة، يكون عليها أن توقف الفصل في دعوى الإخلاء إلى أن يتم الفصل في تلك المنازعة من المحكمة صاحبة الاختصاص. وعلى ضوء ما تقرره هذه المحكمة ، يكون الحكم في دعوى الإخلاء كما قدمنا .

ثالثاً – تكليف المستأجر بالوفاء بالأجرة المستحقة :
يشترط لطلب الإخلاء لعدم الوفاء بالأجرة أن يكون مسبوقاً بتكليف المستأجر بالوفاء بالأجرة المستحقة عليه . والتكليف بالوفاء بالأجرة هو عمل إرادي من جانب واحد هو المؤجر يكشف عن حرصه على استيفاء الأجرة المستحقة له ، ويهدف إلى وضع المستأجر موضع المقصر في تنفيذ التزامه بدفع الأجرة .

ويعتبر التكليف بالوفاء بالأجرة شرطاً أساسياً ولازماً لقبول دعوى الإخلاء لعدم الوفاء بالأجرة ، بحيث إذا خلت منه أوراق الدعوى أو وقع باطلاً ، تعين الحكم بعدم قبول الدعوى، ويعتبر بطلان التكليف متعلقاً بالنظام العام، يجب على المحكمة أن تتعرض له من تلقاء نفسها ، ولم لم يتمسك المؤجر به .

ويصدر التكليف بالوفاء من المؤجر أو نائبه . وإذا كان المؤجر عدة شركاء على الشيوع ، يكفي أن يصدر التكليف ممن يملك أغلبية الأنصبة ، لأن هذه الأغلبية تملك حق الإدارة ،
وطلب الإخلاء يعد من أعمال الإدارة . وإذا كان المؤجر شريكاً منفرداً ، يصح أن يصدر منه التكليف بالوفاء ، ولو كان هذا الشريك لا يملك أغلبية الأنصبة .

ويوجه التكليف بالوفاء إلى المستأجر . وفي حالات الامتداد القانوني للعقد ، يوجه التكليف بالوفاء إلى من امتد إليهم العقد طبقاً لإحكام المادة ۲۹ من القانون رقم 49 لسنة ١٩٧٧ ويجب أن يتضمن التكليف بالوفاء إسم كل من المؤجر والمستأجر وبيان العين المؤجرة ، ومقدار الأجرة المتأخرة وملحقاتها ولو كانت محل نزاع .

وكذلك التنبيه على المستأجر بالوفاء بالأجرة المستحقة خلال خمسة عشر يوماً من تاريخ التكليف ويبطل التكليف بالوفاء إذا جاء خلوا من أحد البيانات سالفة الذكر ، بما يستتبع بالضرورة رفض دعوى الإخلاء.

ويتم التكليف بالوفاء بأحد طريقين : إما بإعلان على يد محضر ، وهو الطريق الأكثر اتباعاً، أو بخطاب موصي عليه مصحوب بعلم الوصول ، ويشترط هنا أن يكون هذا الخطاب دون مظروف ، وذلك منعاً للتحايل . إذ يخشى أن يرسل المؤجر مظروفاً لا يحتوى ورقة تتضمن تكليفاً بالوفاء ، وقد يزعم المستأجر أنه تسلم المظروف خالياً من أي تكليف بالوفاء .

رابعاً – انقضاء خمسة عشر يوماً من وقت التكليف دون وفاء :
لا يجوز للمؤجر أن يطلب الإخلاء لعدم الوفاء بالأجرة إلا بعد مضي . خمسة عشر يوماً
على تاريخ التكليف بالوفاء دون أن يقوم المستأجر بالوفاء بالأجرة المستحقة .

وقد أراد المشرع بذلك أن يعطي المستأجر مهلة للوفاء بالأجرة . ، بعد أن تم إنذاره بالوفاء بها، بحيث إذا لم يقم بالوفاء بالأجرة خلال هذه المدة يكون قد أفصح عن عدم رغبته في الوفاء بها وأثبت تقصيره في تنفيذ التزامه، ومن ثم يتأكد حق المؤجر في طلب الإخلاء وتحسب هذه المهلة من اليوم التالي لحصول تكليف المستأجر بالوفاء وتنتهي بانتهاء اليوم الخامس عشر، ويضاف إليها ميعاد مسافة إذا كان الوفاء بالأجرة واجباً في موطن المؤجر .
فعلى المؤجر أن يتربص انقضاء هذه المهلة ، عسى أن يفي المستأجر خلالها بالأجرة ، فلا يكون هناك محل لطلب الإخلاء . فإذا لم يتريث وقام برفع دعوى الإخلاء قبل انقضائها، يتعين على المحكمة أن تقضي من تلقاء نفسها بعدم قبول الدعوى ، لتعلق الأمر بالنظام العام.

وإذا تمهل المؤجر في رفع الدعوى لمدة تزيد على تلك التي حددها القانون ، فهنا تمتد المهلة أمام المستأجر برضاء المؤجر ضمناً ، فيجوز له الوفاء بالأجرة خلال هذا الامتداد

يمكنك مشاركة الخبر علي صفحات التواصل