خبراء القانون: عودة لجان تقدير القيمة الإيجارية.. تمنع المشاكل وتحقق العدالة الاجتماعية

أشاد د. محمد عبد الرحمن "أستاذ علم الاجتماع بجامعة عين شمس" بما قضته "الدستورية العليا" ببطلان مادتين في القانون، فيما تضمنتاه من ثبات الأجرة السنوية للأماكن المرخص في إقامتها لأغراض السكنى وضرورة إصدار تشريع يوازن العلاقة بين المؤجر والمستأجر، مؤكدا ان هذا الحكم خطوة إيجابية طال انتظارها تعمل على حل مشكلة الشقق المغلقة كما تعمل على تحقيق العدالة الاجتماعية بالمجتمع المصري وتضمن عدم قيام المؤجر بفرض قيمة إيجارية مبالغ فيها واستغلال حاجه المستأجر للمكان في ظل الظروف الاجتماعية والاقتصادية الصعبة، وتضمن أيضًا عدم إهدار حق المؤجر بثبات الأجرة، وبالتالي فهذا الحكم مهم جدا لتحقيق التوازن بين الطرفين، مشيرا الى ضرورة تحقيق الحماية الاجتماعية للفئات محدودة أو منعدمة الدخل عند تعديل القانون، وذلك من خلال تقدير القيمة الإيجارية الجديدة وفقًا لمستوى وطبيعة المنطقة السكنية، وحسب الطبقة الاجتماعية والمستوى الاقتصادي للمستأجر، وحسب أيضا سعر متر الأرض المنطقة، وكذلك حسب مساحة الوحدة المؤجرة وعمر العقار وحالته مع مراعاة ما يتم دفعه من ضرائب من قبل صاحب العقار، مؤكدا أيضا ضرورة أن يراعي القانون أن هناك بعض المستأجرين الذين اسـتأجروا خلال الآونة الأخيرة بنظام الإيجار القديم لكنهم دفعوا مبالغ كبيرة سواء بشكل مقدم أو بصفة شهرية، حيث أنه في هذه الحالة ليس من حق صاحب العقار أن يزود عليهم قيمة الإيجار حاليًا.

ويقترح أستاذ علم الاجتماع أن تكون زيادة القيمة الإيجارية تصاعدية انتقالية، بمعنى أن يتم زيادتها بشكل تدريجي خصوصا في الأحياء الفقيرة التي يعاني قاطنوها من ضيق الحال، وذلك تفاديا لحدوث اضطرابات داخل المجتمع المصري في ظل الظروف الصعبة الحالية، ويضيف أن هناك حالات لابد أن تراعيها التعديلات الجديدة في القانون مثل فئات الأرامل واليتامى والمطلقات وذوي الاحتياجات الخاصة، حيث لابد أن توفر لهم الحماية الاجتماعية، موضحا أن الدولة لابد أن تتحمل فرق الإيجار لهؤلاء وليس صاحب العقار فصاحب العقار من حقه أن يحصل على القيمة الإيجارية كاملة.

أضاف أن تحديد القيمة الإيجارية الجديدة لابد ألا يتم تركها للأفراد لأنها ستثير مشاكل كبيرة جدا، فلابد من عودة لجنة تقدير القيمة الإيجارية التي كانت موجودة زمان حيث كان موظفوها تقومون بتحديد القيمة الإيجارية العادلة لكل وحدة، مؤكدا أنه إذا تم تشكيل مثل هذه اللجنة حاليا فإن ذلك سيساهم في حسم العلاقة بين المؤجر والمستأجر بشكل رسمي وقانوني وملزم للطرفين.

من جانبه أكد د. سيد قاسم "خبير الاقتصاد والتنمية المستدامة" أن مخاوف المواطن في تأرجح، بعد أن سطرت  المحكمة الدستورية العليا حكم عدم دستورية المادتين "1 و2" من القانون رقم 136 لسنة 1981، الخاص بتأجير الأماكن السكنية وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر "قانون تحديد أجرة المسكن " والذي يتضمن  ثبات الأجرة السنوية للأماكن المرخص في إقامتها لأغراض السكنى اعتبارا من تاريخ العمل بأحكام هذا القانون ، وقد اعتبرت الدستورية العليا أن ثبات القيمة الإيجارية مع مضي عقود على التاريخ الذي تحددت فيه بمثابة إهدار العائد على الاستثمار وأنها ليست بقيمة عادلة وإهدار لحق الملكية .

 وأضاف أن هناك العديد من المخاوف التي انتابت آلاف المواطنين سواء مؤجرين أو مستأجرين بسبب تداعيات بطلان المادتين من قانون الإيجار القديم، حيث تركت الدستورية العليا للسلطة التشريعية “مجلس النواب " السلطة للتصدي لهذه المشاكل والبحث عن فرض تشريع لخلق توازن العلاقة بين المؤجر والمستأجر، من حيث عدم إعطاء المؤجر فرصة استغلال هذا الأمر وفرض ضغوط على المستأجر، والعكس عدم إهدار العائد على الاستثمار للمستأجر.

ويوضح أنه في ضوء عدم قدرة الأجهزة المنوطة في توفير إحصائيات موثقة توضح حجم الأماكن المؤجر بالعقود القديمة، وما ينتج عنه من اُثر اقتصادي من زيادة أو إهدار العائد للقيمة الإيجارية على مختلف الشرائح من المواطنين، فلا يمكن فرض قوانين بشكل غير مدروس تزيد من الضغوط الاقتصادية على المواطنين سواء المؤجر أو المستأجر بدلا من تحقيق التوازن والعدالة خاصة أنها قد يتأثر بها شرائح عديدة في المجتمع، ولذا يقترح "قاسم" أن يتم تدعيم السلطة التشريعية " مجلس النواب " بتقارير تفصيلية موثقة من الأجهزة المعنية بالدولة عن مصادر دخل المواطن المستأجر سواء شخص طبيعي أو اعتباري وكذلك تحديد حجم شرائح المواطنين الأكثر احتياجاً ، ومتوسط دخل المواطن الذى سيتأثر من تغيير قانون زيادة القيمة الإيجارية وذلك على كل شريحة سكنية سواء المناطق العشوائية أو الاستثمارية كما لابد أيضا من تحديد القيمة العادلة للقيمة الإيجارية لكل منطقة على حدي ومقارنتها بالعائد على الاستثمار ، مقارنه بمساحة العقارات المؤجرة أيا كان نوعها سواء سكنى أو تجارى أو أراضي، وتحديد درجة القرابة للمقيم بالعين المؤجرة ودرجة القرابة للمستأجر الأصلي، وأخيرا فإن الطرفين "المؤجر – المستأجر" مواطنون يقعون تحت طائلة ظروف الغلاء المعيشي، فلابد من تشريع متوازن يضبط العلاقة، ويضمن حدوث أي تأثير سلبي في البعد الاجتماعي والاقتصادي للدولة.

من زاوية ثالثة يرى د. إسلام قناوي "خبير القانون والفقيه الدستوري" أن الحكم الصادر من المحكمة الدستورية العليا بعدم دستورية المادتين ١، ٢ من القانون يعد مدخلا لتعديل تشريعي طال انتظاره فقد تعالت الأصوات لسنوات عديدة من اجل تنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر تنظيما يحقق العدالة ومن هنا جاءت الفرصة سانحة لوضع قيمة إيجارية عادلة وتحديد زيادات سنوية تعوض خسارة المالك السابقة دون المساس بالعلاقة التعاقدية بينه وبين المستأجر، وبالطبع سيؤخذ في الحسبان اختلاف أماكن العقارات من حيث رقي الحي أو كونه شعبيا أو متوسطا أو في القري أو المدن وغيرها من الأمور التي سيتم مراعاتها عند إقرار التعديلات القانونية حتي تستقيم مع حكم الدستورية .

ويؤكد "قناوي" أن هذا الحكم أثلج صدور ملايين الملاك وهو ما يستلزم طرح التعديلات علي الحوار المجتمعي من مؤسسات مجتمع مدني وأحزاب وفقهاء قانون لوضع تعديل تشريعي يحقق التوازن بين طرفي التعاقد مع الوضع في الاعتبار الظروف الاقتصادية الصعبة، مضيفا أن التعديل المزمع عقده يعيد إلينا التعديل الذي اجري على قانون "الإيجار القديم" الأشخاص الاعتبارية لغير الغرض السكني عام ٢٠٢٢ وهو التعديل الذي سمح بزيادة الإيجارات القديمة للأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية للاستخدام غير السكني بنسبة 15 في المائة سنوياً لمدة 5 سنوات على أن تنتقل بعدها الوحدة إلى المالك بقوة القانون. ويرى "قناوي" أن يكون تعديل ٢٠٢٢ بمثابة مرجع للتعديل المطلوب ويفضل أن يحقق التعديل الجديد توازنا وعدالة أكبر.

يمكنك مشاركة الخبر علي صفحات التواصل